YOC (Yield on Cost)

YoC (Yield on Cost)은 부동산 개발 또는 Value-add 프로젝트의 투자성과를 측정하는 도구로 사용되는데 개발비용 또는 매입비용을 기반으로 한다. 

 

일반적으로 Cap Rate은 현재 존재하는 건물에 사용하는 방식이며 YoC와 Cap rate(이미 준공되고 안정화된 자산)의 차이를 Development spread라고 하는데 그 차이가 결국은 주식에서의 멀티플 차이이다. 

 

부동산의 수익은 크게 두가지의 변동으로 이루어진다. 

1. NOI의 상승, 물가상승 또는 수요 확대 등에 의한 NOI가 상승함에 따라 올라가는 효과가 있는데 이는 기업의 EPS증가와 유사하다. 

 

2. Cap rate의 축소 - Cap rate는 주식의 1/PER과 유사한 개념으로 금리의 감소 그리고 수요와 공급에 따라 변동됨에 따라 달라진다.